房地產(chǎn)眾籌原本可能會(huì)被眾籌管理法案（KASG)排除出申請(qǐng)范圍

今年德國(guó)房地產(chǎn)眾籌市場(chǎng)規(guī)模預(yù)計(jì)將擴(kuò)大三倍。最近房地產(chǎn)眾籌平臺(tái)市場(chǎng)風(fēng)起云涌，除了幾家早已在這個(gè)年輕的市場(chǎng)建立了強(qiáng)大領(lǐng)導(dǎo)力量的公司，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、資產(chǎn)經(jīng)理、房地產(chǎn)中介紛紛加入，試圖擠掉這些公司占有一席之地。

德國(guó)房地產(chǎn)眾籌市場(chǎng)面臨的障礙已被清除。房地產(chǎn)眾籌原本可能會(huì)被眾籌管理法案《小投資者保護(hù)法案》(KASG)排除出申請(qǐng)范圍，但這一風(fēng)險(xiǎn)上月已經(jīng)消除。眾籌市場(chǎng)可以繼續(xù)向著指數(shù)式增長(zhǎng)的道路大踏步前進(jìn)。

指數(shù)式增長(zhǎng)

德國(guó)房地產(chǎn)眾籌市場(chǎng)非常年輕。雖然一些項(xiàng)目的出現(xiàn)時(shí)間可以追溯至2012年，但2015年7月KASG介入后，整個(gè)市場(chǎng)才開(kāi)始興旺發(fā)展起來(lái)。根據(jù)KASG規(guī)定，大多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目以都后償貸款的形式融資。

MichelHarms有一套自己的眾籌評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，還有一個(gè)匯集了所有德國(guó)獲批眾籌項(xiàng)目的網(wǎng)站crowdinvest.de，他利用它們?nèi)孀粉櫟聡?guó)眾籌行業(yè)。根據(jù)他的報(bào)告房地產(chǎn)業(yè)占眾籌市場(chǎng)業(yè)務(wù)80%。2016年，房地產(chǎn)眾籌業(yè)規(guī)模擴(kuò)大兩倍，達(dá)到4000萬(wàn)歐元。僅2017年前五個(gè)月，51個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目就已融資5200萬(wàn)歐元。可以合理地推測(cè)到2017年年末這一市場(chǎng)規(guī)模會(huì)增長(zhǎng)三倍。

2016年48個(gè)項(xiàng)目中超過(guò)80%都是住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目(包括新建、翻新、復(fù)原)，其中一半在德國(guó)大城市，柏林居榜首。正如上文提到，對(duì)比銀行貸款和債券，大多數(shù)平臺(tái)優(yōu)先使用規(guī)定的后償貸款。他們的平均貸款時(shí)間為21個(gè)月，平均利率為6%。

三大領(lǐng)導(dǎo)公司出現(xiàn)

自2015年開(kāi)始很快房地產(chǎn)眾籌業(yè)三大公司出現(xiàn)，它們分別是Exporo、Zinsland、Bergfuerst，這三家公司致力于房地產(chǎn)眾籌業(yè)發(fā)展。房地產(chǎn)眾籌業(yè)務(wù)份額中它們的比例超過(guò)四分之三。

Exporo2013年由首席執(zhí)行官SimonBrunke、Bj·rnMaronde、JulianOertzen、TimBütecke合并建立。2014年末Exporo發(fā)行了第一個(gè)項(xiàng)目EeporoGmbH。自那時(shí)起，平臺(tái)發(fā)展突飛猛進(jìn)，共籌集資金6400萬(wàn)歐元，超過(guò)整個(gè)市場(chǎng)份額的40%。平臺(tái)投資了超過(guò)52個(gè)項(xiàng)目，僅2017年就有21個(gè)。這些項(xiàng)目大多是大型項(xiàng)目，達(dá)到德國(guó)招股說(shuō)明書(shū)中免稅上限2500萬(wàn)歐元。為了跟進(jìn)擴(kuò)張腳步，Exporo近期從e.ventures、HoltzbrinckVentures、Sunstone及BPOCapital融資800萬(wàn)歐元。

Zinsland由首席執(zhí)行官Carl-FriedrichvonStechow、Dr.StefanWiskemann及MoritzEversmann在2014年建立。至今為止投資了25個(gè)項(xiàng)目，2017年投資10個(gè)，總價(jià)達(dá)1800萬(wàn)歐元。為了適應(yīng)公司的發(fā)展野心與規(guī)劃Zinsland計(jì)劃到年底員工人數(shù)增加一倍。

Bergfürst比其他競(jìng)爭(zhēng)者成立更早，作為股權(quán)眾籌平臺(tái)2011年由首席執(zhí)行官Dr.GuidoSandler及DennisBemmann建立。2014年平臺(tái)發(fā)行了第一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，短暫原地踏步后專注投資房地產(chǎn)。至今為止，平臺(tái)已經(jīng)融資1300萬(wàn)歐元，投資20個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。大多數(shù)競(jìng)爭(zhēng)平臺(tái)要求最低投資額為500歐元，而B(niǎo)ergfürst允許散戶投資者10歐元起投資。

Bergfürst轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)眾籌業(yè)是個(gè)例外。其他股權(quán)眾籌平臺(tái)如Seedmatch(通過(guò)Mezzany)、Companisto或FunderNation投資中小企業(yè)和創(chuàng)業(yè)企業(yè)。它們?cè)趲讉€(gè)項(xiàng)目中涉足房地產(chǎn)眾籌業(yè)，但似乎都放棄了與專業(yè)性更強(qiáng)的平臺(tái)競(jìng)爭(zhēng)。

而法國(guó)市場(chǎng)與德國(guó)市場(chǎng)形成鮮明對(duì)比。法國(guó)兩大股權(quán)眾籌平臺(tái)WiSeed與Anaxago不僅成為房地產(chǎn)眾籌領(lǐng)導(dǎo)者，還引領(lǐng)如Clubfunding、Fundimmo或Homunity等專業(yè)平臺(tái)發(fā)展。

至今為止，眾籌平臺(tái)已經(jīng)籌集1億歐元，但這僅僅是德國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的滄海一粟。所有觀察家都認(rèn)同這一市場(chǎng)潛力巨大。不管是住宅房產(chǎn)還是商業(yè)房產(chǎn)，德國(guó)市場(chǎng)需求量都十分龐大。相較于傳統(tǒng)招標(biāo)書(shū)為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)投資證券，房地產(chǎn)眾籌平臺(tái)被認(rèn)為是從投資者向開(kāi)發(fā)者更快速低價(jià)融資的方法。

除了三大領(lǐng)導(dǎo)者，業(yè)內(nèi)還有大約10家公司試圖在市場(chǎng)中找到自己的位置：

Zinsbaustein，2016年成立，排名第四，8個(gè)項(xiàng)目融資900萬(wàn)歐元。

其他公司至今僅投資過(guò)不多的項(xiàng)目：

iFunded，成立于2015年，2016年開(kāi)始營(yíng)業(yè)，旨在吸引有在柏林投資意愿的德國(guó)及國(guó)際投資者。項(xiàng)目平均規(guī)模為80萬(wàn)歐元。

HomeRocket，成立于2015年，在奧地利運(yùn)營(yíng)，但同時(shí)接待德國(guó)和奧地利的投資者和開(kāi)發(fā)商。

immofunding成立于2015年，同樣在奧地利運(yùn)營(yíng)。

Renditefokus成立于2015。

ReaCapital成立于2017。

最新進(jìn)入市場(chǎng)的公司是Engel&V·lkersCapital，由房地產(chǎn)中間商Engle&V?lkers及中小企業(yè)借貸平臺(tái)Kapilendo合營(yíng)，預(yù)期客戶為房地產(chǎn)項(xiàng)目的散戶投資者及機(jī)構(gòu)投資者。

管理者密切監(jiān)管

德國(guó)如今顯然仍處在房地產(chǎn)眾籌業(yè)發(fā)展的初始階段。但我們期望到今年年底德國(guó)能夠成為歐洲大陸第一市場(chǎng)。

平臺(tái)將有許多革新，為了加速發(fā)展，得找到新的融資來(lái)源。而提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及投資者對(duì)房地產(chǎn)眾籌的意識(shí)，說(shuō)服他們使用眾籌，這是眾籌平臺(tái)的主要挑戰(zhàn)。

監(jiān)管者密切注視著眾籌平臺(tái)。特別是監(jiān)管者注意到平臺(tái)與工程開(kāi)發(fā)者有密切甚至是獨(dú)家聯(lián)系，這可能會(huì)導(dǎo)致潛在的利益沖突。這種沖突常發(fā)生在綠色眾籌平臺(tái)，但也常出現(xiàn)在諸如Zinsbaustein及iFunded等房地產(chǎn)眾籌平臺(tái)上。

為了保護(hù)投資者，眾籌市場(chǎng)將被嚴(yán)密監(jiān)控。正如MichelHarms指出，德國(guó)房地產(chǎn)眾籌市場(chǎng)尚未經(jīng)歷過(guò)拖欠資金的問(wèn)題，但一旦出現(xiàn)第一次失敗必將讓投資者產(chǎn)生動(dòng)搖。

“雖然投資者完全了解房地產(chǎn)眾籌業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)，但他們的認(rèn)知仍停留在理論層面。當(dāng)有一天他們真的損失500歐元時(shí)，他們對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)知才會(huì)大有不同。”